Transferência de imóveis: o que você precisa saber para vender o seu

A transferência de imóveis é a última etapa de uma transação imobiliária. Porém, para que o comprador e o vendedor possam passar por ela sem transtornos, é interessante que todas as informações sejam conhecidas desde o início da negociação. Desta forma, é possível antecipar providências, o que dará agilidade e segurança ao processo.

Para ajudar, nós preparamos este artigo apontando o que deve ser considerado no momento de transferir a propriedade de um imóvel. Confira!

Premissas para a transferência de imóveis

Naturalmente, para que um imóvel possa ser vendido — e, consequentemente, transferido de uma pessoa a outra — é fundamental que ele esteja livre de qualquer impedimento e que seja de propriedade do vendedor. Para atestar estas condições é preciso levantar a situação do bem no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Esse levantamento permitirá verificar se não há nenhuma anotação no livro de registro que denuncie um impedimento. Por exemplo, se o imóvel fizer parte ou for motivo de uma ação judicial ou se ele estiver gravado dado como garantia de pagamento de dívida, ele não poderá ser transferido.

Contudo, a simples verificação no Cartório de Registro de Imóveis não é suficiente, uma vez que é possível que as informações estejam desatualizadas. Portanto, também é necessário fazer o levantamento de todas as situações que sejam impeditivas da venda — inclusive as relacionadas à situação jurídica e fiscal do vendedor — a fim de obter as respectivas certidões negativas que atestem que o imóvel, de fato, pode ser transferido.

Nesse caso, é preciso atenção para a regularidade tributária do imóvel, o que deve ser comprovado pelas certidões negativas, inclusive de IPTU e de taxa de incêndio, se for o caso. Se for imóvel rural é necessário solicitar a Certidão de Regularidade Fiscal de Imóvel Rural, que é expedida pela Receita Federal.

Também é importante destacar que, mesmo havendo a regularidade tributária, é preciso certificar se não existem outros ônus que recaiam sobre o imóvel — como taxa de condomínio, por exemplo. Para comprovar a situação regular, o vendedor deve providenciar as certidões negativas de débito também dessas taxas ou a quitação das dívidas, caso elas existam.

Pagamento do ITBI

O pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) também é condição básica para que o imóvel seja transferido. O tributo está previsto no Artigo 156 da Constituição Federal, cuja arrecadação é atribuída a cada município que também tem a função de legislar sobre o assunto.

Sendo assim, cabe aos municípios estabelecerem a alíquota do imposto e também a responsabilidade sobre a cobrança. De modo geral, as leis municipais definem o comprador como o responsável por pagar o ITBI e a alíquota varia de município para município, ficando entre 2% e 3% do valor do imóvel.

Para que o pagamento seja efetivado, o comprador do imóvel deve solicitar a guia junto à arrecadação fazendária do município. Porém, vale ressaltar que a guia quitada não é comprovante suficiente da quitação do imposto. Sendo assim, feito o pagamento do ITBI, o comprador deve solicitar junto ao órgão arrecadador a emissão da certidão negativa de débito do tributo. Sem esse documento não é possível fazer a transferência do imóvel.

Cabe destacar que se o pagamento do ITBI não for feito pelo comprador do imóvel, a legislação municipal pode prever que ele passe para a responsabilidade do vendedor. Essa circunstância reforça a necessidade da emissão da certidão negativa e de acompanhamento da transferência, mesmo após da escrituração do imóvel.

Documentos para a transferência

De modo geral, além das certidões já mencionadas e que atestam a regularidade tributária, para que a transferência do imóvel seja possível é preciso reunir a documentação do imóvel, a documentação do vendedor e a documentação do comprador. Com esses documentos é possível lavrar a nova escritura, o que será feito no Cartório de Registro de Notas.

Portanto, no caso da transação realizada entre pessoas físicas, é preciso reunir a documentação de identidade (CPF e RG) das duas partes e também os comprovantes de endereços atuais (contas de água, luz, telefone, etc.).

Também é preciso apresentar as certidões de estado civil das duas partes, que são:

• Certidão de Nascimento, para solteiros;
• Certidão de Casamento com pacto antenupcial, se for o caso;
• Certidão de Casamento com averbação de divórcio, se for o caso;
• Certidão e Óbito do cônjuge, para viúvos.

No caso de negociação com vendedor pessoa jurídica é preciso apresentar a documentação pessoal dos responsáveis pela organização e também:

• Contrato ou Estatuto Social com última alteração;
• Certidão da Junta Comercial, atestando que não há outras alterações;
• certidões negativas de débitos tributários da organização (junto ao INSS, à Justiça do Trabalho, à Receita Federal, ao FGTS, etc.).

Outros documentos podem ser exigidos, em casos específicos. Por exemplo, se o imóvel for parte de herança será necessário apresentar o Formal de Partilha registrado. Se entre os herdeiros houver menor de idade também é preciso apresentar documento do Ministério Público que autorize a venda.

Naturalmente, a escritura do imóvel registrada em nome do vendedor também deve ser apresentada.

De posse desses documentos, é lavrada a nova escritura. Contudo, para que a transferência se confirme, é preciso que esse documento seja levado ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrado.

Registro da escritura

O registro da escritura é indispensável e deve ser providenciado imediatamente após a lavratura do documento. Só assim fica caracterizada a transferência da propriedade, o que isenta o novo proprietário de ter de responder por dívidas do antigo proprietário que possam recair sobre o imóvel.

Para o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis é preciso pagar a taxa cartorial, que varia conforme o município.

Outras providências

Uma vez efetivado o registro, é importante buscar a transferência de titularidade do IPTU, da taxa de condomínio e das contas de água e luz para o novo proprietário. Nesse caso, não há cobrança de taxas extras.

Essa é uma medida essencial, que deve ser acompanhada de perto pelo vendedor. Afinal, caso o novo proprietário não faça a transferência e se torne inadimplente com alguma das obrigações, as dívidas ficarão sob a responsabilidade do antigo dono do imóvel que pode, inclusive, ter o nome negativado nos serviços de proteção ao crédito e ter que arcar pelo pagamento de títulos protestados.

Vale ressaltar que a assessoria de uma imobiliária competente pode facilitar bastante o processo de transferência de imóveis. Caso você precise de alguma informação adicional sobre o assunto, entre em contato conosco! Teremos satisfação em ajudar!