imagem ilustrativa de desocupação de imóvel

O que é a desocupação de imóvel e em que condições ela é permitida?

Alugar uma casa ou um apartamento é algo que traz muitas dúvidas para os proprietários; afinal de contas, esse tipo de relação é passível de uma série de problemas e questionamentos oriundos de ambas as partes. Entre os inúmeros direitos e deveres dos locadores e dos locatários, as questões da desocupação de imóvel estão entre as que mais preocupam.

Nesse contexto, conhecer um pouco mais sobre as regras gerais que regem o inquilinato pode ajudar bastante a saber como agir em determinados momentos e a ser bem-sucedido na locação. Quer entender melhor o que é a desocupação de imóvel e em que condições ela é permitida? Então, confira o conteúdo que preparamos para você.

Justificativas para o pedido de desocupação de imóvel

Os pedidos de desocupação de imóvel são razoavelmente comuns no mercado imobiliário, embora ela não seja a forma mais amigável de encerrar uma relação de locação. Ela ocorre quando o proprietário aciona os meios legais para reaver a casa ou o apartamento alugado e pode se dar por diferentes motivações.

Um dos pretextos que mais vemos é o de realizar reformas no local, especialmente quando componentes essenciais estão em mau estado de conservação, ou acarretam risco à segurança da edificação. Nesse caso, é uma atitude necessária, pois a própria legislação obriga que o proprietário somente alugue imóveis com condições adequadas de habitação.

Outra situação é a do locador precisar reaver o imóvel para nele estabelecer sua própria moradia, ou de seu familiar direto. Em ambos os casos, é preciso enviar uma notificação com 30 dias de antecedência, no mínimo.

Quando o prazo determinado em contrato acaba e o senhorio não tem interesse na renovação, pode acontecer o despejo por denúncia vazia. Essa é uma circunstância bem usual e nela também vale o prazo de 30 dias previsto por lei.

E, por fim, quando alguma condição ou cláusula do contrato for infringida pelo inquilino, há o despejo por descumprimento do acordo. Esse tipo de situação não exige nenhuma notificação ou aviso prévio.

Desocupação de imóvel por vontade do inquilino

O inquilino pode optar por desocupar o imóvel antes do final do contrato, desde que ele arque com a multa prevista, que obrigatoriamente é proporcional à porção ainda não cumprida do contrato.

Caso não haja previsão contratual expressa para essa multa, ou inexista a possibilidade de ajuste entre as partes, valerá o que for determinado pelos meios legais.

Existem casos em que a multa pode ser descartada caso o locatário já esteja no imóvel por um período superior a um ano. Portanto, é fundamental ter muita atenção na hora de fazer o contrato, já que todos os termos estabelecidos ali são relevantes e garantem auxílio às possíveis necessidades futuras.

Lembrando, ainda, que, apesar de ser comum cobrar de um a três meses de aluguel, o valor da multa deve ser proporcional ao período que ainda resta para que o contrato chegue ao fim. Nesse caso, o locatário corre o risco de ter de pagar altos valores ao proprietário.

Situações em que pode ocorrer a desocupação por vontade do inquilino

Há situações nas quais o arrendatário fica desobrigado de pagar qualquer valor: uma delas é no caso de rescisão por transferência do seu local de trabalho para outra cidade fora da região do imóvel e a outra é se o contrato de locação tiver se estabelecido ou se tornado por prazo indeterminado.

No entanto, o locatário tem obrigação de avisar ao locador, seja uma imobiliária ou o proprietário do imóvel, da sua intenção de se mudar antes do fim do contrato.

A regra é que o aviso deve ser realizado com um prazo de no mínimo 30 dias de antecedência à data de sua mudança. A notificação precisa estar datada e assinada pelo senhorio e pelo emissor, atestando seu recebimento.

Ação de despejo segundo a lei

Se o proprietário cumprir todos os requisitos legais e, ainda assim, o inquilino não sair do imóvel, sem acordo para desocupação amigável, será possível entrar com um pedido judicial: a famosa ação de despejo. Dessa forma, a desocupação da propriedade será decidida por um juiz e, ainda assim, se o inquilino concordar com a desocupação, manifestando-se por meio de um advogado ainda dentro do prazo de resposta, será concedido um prazo para sua saída voluntária.

Se o locatário não respeitar o que for decidido pelos meios legais, além de arcar com os honorários advocatícios, ele receberá a ordem judicial de despejo. Nesse caso não tem jeito: o inquilino deverá sair imediatamente do imóvel, sob pena de sofrer desocupação forçada.

Vale lembrar que o proprietário não pode fazer o despejo à força por seus próprios meios, pois isso é ilegal. Com a expedição da ordem judicial, se o morador se negar a sair dentro do limite estipulado, o dono deve acionar a autoridade policial para exigir o cumprimento do mandado de desocupação do imóvel.

Motivos para rescisão de contrato

Por parte do proprietário​ (locador)

O contrato só pode ser rescindido por conta de duas situações em específico:

  • caso ele precise do imóvel para moradia própria e não possua outro bem da mesma natureza;
  • caso o inquilino (locatário) descumpra as regras do contrato, como uma reforma não permitida, ou cometa algum ato ilegal.

Caso contrário, é necessário esperar até a finalização do contrato para solicitar a entrega do imóvel.

Por parte do inquilino (locatário)

Já o inquilino, por sua vez, não tem necessidade em apresentar razões específicas para deixar o imóvel, desde que arque com o pagamento da multa estabelecida em contrato.

Entretanto, como já foi mencionado, ele fica desobrigado a pagar essa multa se não for um caso de desocupação por vontade do inquilino, mas sim por fatores externos, como uma mudança de emprego.

Multa por rescisão de contrato

Caso alguma das partes envolvidas em um contrato de locação de imóvel decida cancelá-lo antes do prazo de vencimento previsto, é comum que se deva pagar uma multa à outra parte, como também já foi mencionado neste conteúdo.

No caso da desocupação por vontade do inquilino de maneira antecipada ao fim do contrato, o pagamento é realizado com base proporcional ao tempo de contrato restante, sem que ocorra uma cobrança abusiva.

Aluguel por tempo indeterminado

Aluguéis por tempo indeterminado são comuns e, dependendo das condições previstas no contrato, podem ser vantajosos tanto para o inquilino quanto para o proprietário.

Entretanto, é preciso lembrar que, em casos de aluguel com validade indeterminada, a rescisão pode ocorrer por qualquer parte, rompendo o contrato a qualquer momento sem que uma multa seja aplicada, contanto que uma notificação seja emitida com 30 dias de antecedência.

Para concluirmos este conteúdo, é importante mencionar que há a possibilidade de ocorrer uma multa se a cessão do contrato de aluguel estiver relacionada à desocupação tanto por vontade do inquilino quanto por vontade do proprietário, desde que o acordo feito na imobiliária estabeleça uma penalidade nesses casos.

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