Quando um contrato imobiliário de aluguel ou compra pode ser cancelado?

contrato imobiliário de locação

Por mais que se pesquise bastante antes de fechar um contrato de aluguel ou de compra de um imóvel, pode acontecer de o locatário ou comprador se arrepender ou simplesmente precisar desfazê-lo por questões alheias à sua vontade. Em momentos como esses, surgem diversas dúvidas: será que é possível cancelar o acordo? Quais são as implicações? O que a lei brasileira diz sobre essa questão? Para saber mais sobre esse assunto e ter a resposta para essas perguntas, acompanhe nosso post e saiba mais!

O que pode ser feito para cancelar um contrato de aluguel de um imóvel?

Quando o locatário resolve sair do imóvel por motivos particulares antes do prazo pré-determinado no contrato de aluguel, ele precisa pagar uma multa, que normalmente já está estipulada no próprio documento. Ele só estará livre deste valor caso alegue e comprove que próximo ao local existe um comércio ou alguma atividade que impeça o seu bem-estar e do qual não tivesse prévio conhecimento – não foi avisado e seria impossível sabê-lo por meio de uma diligência comum – como a presença de bares com barulho, feiras livres etc.

Outra possibilidade de o inquilino cancelar o contrato de aluguel a qualquer momento é quando o imóvel apresenta algum grave problema que ofereça risco à segurança ou à saúde dos ocupantes. O distrato pode ser feito nessa situação porque é de inteira responsabilidade do proprietário garantir a segurança do imóvel, seja apartamento ou casa. Em toda a vigência do contrato, o dono precisa garantir que o imóvel ofereça as mesmas condições de ocupação de quando foi fechado o acordo, a menos, é claro, que o inquilino tenha dado causa aos problemas.

Outra situação, inclusive prevista expressamente na lei, é aquela em que o inquilino é transferido pelo seu empregador para trabalhar em outra localidade, caso em que ele também fica desobrigado de pagar multa. Mas atenção: mudança de emprego ou transferência de local de trabalho no mesmo município ou região, já não dão o mesmo direito!

O que pode ser feito para cancelar um contrato de compra de um imóvel?

Quando o imóvel é adquirido na planta – na verdade é aquisição de direitos sobre a futura unidade – e o comprador se arrepende, ele pode cancelar o contrato, em geral, pagando uma multa. De acordo com julgados de Tribunais, poderá ser retida parte dos valores já quitados, em proporções que variam até 30% e, mesmo que o contrato estabeleça retenções maiores, em geral é considerado abusivo e inválido.

Por outro lado, se a rescisão do contrato se der por culpa exclusiva da construtora, por exemplo, por atraso na entrega, o comprador tem direito a receber todo o valor já investido com correção e em uma única parcela. Se ele ainda assim se sentir lesado, poderá pleitear indenização.

Nos casos de compra de imóveis usados, geralmente se prevê modos de desfazimento do compromisso de venda e compra – um pré-contrato – seja por arrependimento ou outros motivos, desde já estabelecendo as condições para cada caso. Aliás, tão imṕortante quanto negociar preço, condições de pagamento e entrega do imóvel, é importante prestar atenção também para essas cláusulas acessórias, pois já não se trata mais de relação de consumo, e portanto, não há um padrão pré-estabelecido.

Se no entanto o arrependimento ou o desfazimento do contrato tiver de se dar após o contrato definitivo, como a propriedade já se transferiu, isso é muito mais complexo. Se houver cujpa do antigo dono, seja por má-fé, omissão, ocultação de defeitos graves, etc, provavelmente a questão se resolverá por meio de indenização, mas dificilmente por desfazimento do negócio e devolução do imóvel.  Se a aquisição houver se dado com financiamento – e portanto a participação de um terceiro garantido – o comprador precisará negociar com a financeira ou tentar transferir a responsabilidade dos pagamentos a terceiros, vendendo seus direitos novamente, mas esses precisam ser aprovados.  

O ideal é que, antes de fechar o contrato de aluguel ou de compra de um imóvel, você tenha bem claras as suas reais necessidades e possibilidades atuais e futuras, para contratar com mais segurança e menos risco de ter que logo adiante distratar. Contar com a assessoria de um bom corretor de imóveis, pode ajudá-lo a minimizar transtornos. Saiba como escolher um bom corretor de imóveis: confira nosso post sobre o assunto!

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