imagem ilustrativa de lei do inquilinato

O contrato de locação de um imóvel é o acordo que deve dar aos inquilinos e aos proprietários de imóveis a segurança de um acordo justo, cujas bases foram consagradas na lei do inquilinato. O primeiro passo para construí-lo é a negociação entre os envolvidos em torno dos termos que atenderão aos seus interesses. Nessa etapa são definidos valores, periodicidade de pagamento e duração do contrato, entre outros aspectos que, mais tarde, serão transferidos para o documento formal.

Porém, para que locador e locatário tenham garantia de que seus direitos serão respeitados, e que as obrigações e responsabilidades recíprocas e para com o imóvel alugado estejam claramente definidos, o contrato não pode ser feito de maneira descuidada.

Ao contrário, ele tem que estar de acordo com a Lei do Inquilinato, que serve de base não só para a elaboração do documento mas também para orientar a solução das dúvidas que eventualmente possam surgir em razão dele.

Continue lendo o post de hoje e conheça mais sobre essa Lei:

A chamada Lei do Inquilinato

A Lei nº 8.245/1991, ou lei das locações urbanas, mais conhecida como a Lei do Inquilinato, regulamenta as locações de imóveis residenciais e comerciais no Brasil. É interessante que inquilinos e locadores estejam familiarizados com o que ela dispõe, inclusive com todas as suas alterações e atualizações ocorridas em 1996 (rescisão e despejo em usos especiais), 2004 (direito de preferência em realização de garantia), 2005 (fundos de investimento para garantia de locação imobiliária), 2009 (hipóteses rescisórias, fiança e ações locatícias) e 2012 (contratos de construção ajustada).

Fato é que tanto a redação original quanto as modificações que foram incorporadas posteriormente ainda causam dúvidas não só em locadores e locatários, como também em profissionais do mercado imobiliário. Por isso, vamos esclarecer alguns pontos a seguir.

Prazos de duração dos contratos

A Lei do Inquilinato não fixa prazos para a duração dos contratos. Porém estabelece condições especiais no caso das locações residenciais:

1) contratos com prazo igual ou superior a 30 meses se encerram automaticamente quando o período contratado terminar, podendo ser o imóvel requisitado pelo locador a qualquer momento dali em diante, com prazo de 30 dias para desocupação. Não havendo tal requisição, entende-se prorrogado o contrato, por prazo indeterminado, mantendo-se todas as cláusulas e condições. 

2) contratos com prazo inferior a 30 meses prorrogam-se automaticamente ao fim do prazo estabelecido, e o locador só poderá requisitar o imóvel dali em diante em algumas situações especiais ou após decorridos 60 meses de locação total.

E no caso das locações não residenciais, a lei assiste o locatário com o direito de obter renovação do contrato, porém, condicionada à regular locação antecedente coberta por contratos escritos e vigentes por no mínimo 5 anos ininterruptos, e que o locatário exerça o seu comércio, no mesmo ramo, por no mínimo 3 anos, também ininterruptos.

Garantias

São admitidas 4 tipos de garantia para a locação, todas alternativas (ou seja, uma locação não pode ter mais de uma garantia), sendo 2 delas garantias ditas reais, e 2 ditas pessoais, vistas a seguir:

Fiança – garantias pessoais

2 tipos previstos na lei atendem a essa classificação: a fiança propriamente dita, e o seguro de fiança locatícia.

O fiador é a pessoa natural ou jurídica que, ao lado do locatário e solidariamente com ele, submete-se ao contrato de locação e assume todas as obrigações dela decorrentes, podendo responder com todos os seus bens, de modo irrestrito.

Para isso, e de modo geral, convém que o fiador comprove capacidade financeira para assumir tais obrigações, notadamente renda compatível e/ou propriedade sobre bens como imóveis, veículos e equipamentos, cujos valores possam assegurar a cobertura de eventuais dívidas.

A limitação de responsabilidade do fiador pode até se dar, para o que deve ser convencionada, por exemplo com imposição de condições de notificação da inadimplência do locatário, limitação de valor (comum nas fianças oferecidas por banco), limitação quanto à situação de emprego do locatário (comum nas fianças oferecidas pelo empregador), etc.

No seguro de fiança locatícia, a fiança é prestada por uma companhia seguradora devidamente registrada e autorizada a operar esta modalidade de seguro. Neste caso, a seguradora limita (ao arrepio da lei, que não admite exceção de responsabilidade) a responsabilidade às coberturas contratadas, ao tempo (apólices têm prazo de vigência), além de outras condições, e esta garantia é sempre onerosa, ou seja, há que se pagar um prêmio de seguro para obtê-la.

Caução convencional – garantias reais

É admitida a entrega de bens ao locador, ou de direitos sobre tais bens, como forma de garantir as obrigações do inquilino na locação. Tais bens podem ser dinheiro, bens móveis ou imóveis, títulos de crédito ou ações, e podem ser de propriedade do inquilino, ou ser oferecido por terceiros alheios ao contrato.

A caução em dinheiro, a mais conhecida e comum das garantias locatícias, é limitada por lei quanto ao valor, não deve ser superior a 3 vezes o valor das locação (e, eventualmente, despesas comuns da ocupação), e deve ficar depositado em conta poupança em nome do locador e do locatário.

Já a caução em bens móveis (penhor, podendo ser de títulos de créditos, ações, bens corpóreos ou incorpóreos como direitos autorais, por exemplo) ou imóveis (hipoteca) só podem ser constituídos mediante registro no Cartório de Títulos e Documentos no primeiro caso, e no de Registro de Imóveis, no segundo, e se não entregues fisicamente ao locador, terão essa condição claramente descrita no contrato.

Têm se tornado populares os títulos de capitalização, adquiridos junto às instituições financeiras, que ficam vinculados à locação como garantia. É mais uma forma de caução, em bem móvel representado pelo título, vinculando locador e locatário.

Para saber mais sobre garantias locatícias, indicamos que baixe o e-book especialmente feito para tratar do assunto.

Benfeitorias

Esse é um dos aspectos que mais causam controvérsia e desgaste entre locadores e locatários, mas, se bem entendido, deveria ser simples.

Primeiro vamos entender os tipos de benfeitorias, que se dividem em necessárias, úteis e voluptuárias, conforme seu grau de relevância para conservação, utilidade geral ou utilidade particular do imóvel. Para exemplificar vamos supor que o imóvel seja delimitado por um muro bastante prejudicado e com risco de cair. Restaurar sua estrutura, evitando o risco de ruína, é uma benfeitoria necessária; aumentar sua altura, com vistas a melhorar a segurança dentro do imóvel já é uma benfeitoria útil; revestí-lo com elementos decorativos, ou pintar sobre ele um painel artístico servindo ao embelezamento do imóvel, seria uma benfeitoria voluptuária.

Via de regra, a divisão de responsabilidade pelas benfeitorias é muito simples: as necessárias competem ao locador; as úteis somente competirão ao locador se ele com elas concordar; as voluptuárias não só competem ao locatário como também este poderá retirá-las ao deixar o imóvel, desde que essa retirada não cause prejuízo à estrutura e à substância do imóvel.

O que muita gente confunde, e é muito importante ressaltar, é que mesmo que a benfeitoria seja de responsabilidade do locador, isso não significa de modo nenhum que o inquilino tem direito a ir fazendo as obras da forma como bem entender e depois exigir ressarcimento do locador, seja em devolução do pago, seja em desconto no aluguel. O locatário que realizar benfeitorias no imóvel deve ter em mente sempre que tais benfeitorias se incorporarão ao mesmo, e para ter direito a retenção de valores, do imóvel ou ao ressarcimento, deverá prová-los e justificá-los.

Pode o contrato estabelecer que as benfeitorias de qualquer natureza, desde logo, não são indenizáveis e não dão direito à retenção por parte do inquilino. Tais previsões contratuais fazem sentido em imóveis em bom estado de conservação, talvez até mesmo novos, pois cabe ao inquilino conservá-lo no curso da locação, de modo a restituí-lo nas mesmas condições recebidas. Por óbvio que obrigações assim podem se tornar excessivamente onerosas em imóveis já muito desgastados ou deteriorados. Neste caso, a questão das benfeitorias merece uma atenção especial. Não há problema em assumir responsabilidades se você consegue antevê-las e ainda assim achar que vale à pena, e é bom que o locador também saiba disso.

Multa por quebra de contrato

A lei estabelece que o locador não pode reaver ou pedir o imóvel de volta durante a locação com prazo vigente. Não pode reaver, ressalte-se, por motivo algum, nem pra uso próprio, de filho, nem sob a alegação de que precisa vender, ele não tem esse direito, a não ser, é claro, que o locatário não esteja cumprindo a sua parte.

Já o inquilino pode desistir da locação a qualquer momento, pode desfazer o contrato e não precisa justificar ou explicar o motivo. Em compensação, a lei reserva ao locador o direito de cobrar uma multa, pelo desfazimento antecipado e voluntário do contrato: é uma multa compensatória, porque ele tem obrigação de honrar o prazo, mas o inquilino não. 

Infelizmente há um mau entendimento sobre essa questão pois muita gente acha que o locador é obrigado a liberar da multa o inquilino após 12 meses de contrato cumprido, mesmo que o contrato seja estabelecido por prazo maior, mas esse é um grave engano a respeito dos direitos e obrigações do contrato de locação. Por isso é muito importante estabelecer o prazo certo do contrato desde o início, e assumir o risco de não contratar caso as condições não estejam adequadas às suas expectativas.

Outro mau entendimento é a respeito da própria multa. Embora ela possa ser estabelecida em qualquer valor (a lei não estabelece limite, embora a prática consolidada seja a aplicação de 3 aluguéis), o que será pago pelo inquilino dependerá do quanto tempo falta para o cumprimento do prazo do contrato. Então, a multa não é sempre de 3 aluguéis, mas sim de valores sucessivamente menores à medida do cumprimento do contrato.

Despejo

A reformulação da Lei do Inquilinato feita em 2009 facilitou o processo de despejo, caso o inquilino deixe de cumprir o contrato. Na forma antiga, a ordem de despejo só poderia ser emitida após o julgamento do processo, o que não é mais exigido.

As situações de inadimplência facilitam ainda mais a possibilidade de despejo, podendo o juíz expedir ordem liminar de desocupação do imóvel em 15 dias!

Além da inadimplência, são motivos para o processo de despejo a falta na apresentação ou reposição da garantia locatícia perdida ou expirada, como por exemplo, a falta de renovação do seguro de fiança locatícia, a morte do fiador, a falência do fundo emitente do título dado em caução, a morte do fiador, a perda da expressão econômica da caução em dinheiro não reforçada após uma repactuação da locação, entre outras. O prazo para apresentação da nova garantia é de 30 dias a contar do fato que invalidou a garantia antes existente.

Venda do imóvel

A Lei do Inquilinato dá ao locatário a preferência na compra do imóvel se o proprietário desejar vendê-lo. Portanto, o inquilino deve ser notificado da intenção de venda, ou da existência de uma proposta de terceiro, e terá prazo de 30 dias para se pronunciar sobre o interesse de compra em iguais condições. Após esse período ou antes, se o locatário responder formalmente desistindo da opção de compra, o imóvel pode ser vendido para qualquer pessoa.

O comprador, se terceira pessoa, não tem qualquer vínculo com o contrato de locação pré-existente, e portanto pode pedir a desocupação do imóvel dando prazo de 30 dias ao inquilino. Para que o inquilino tenha direito de permanecer no imóvel mesmo em caso de venda, isto deveria estar antes já previsto no contrato de locação, e devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Morte de uma das partes

Na forma da Lei do Inquilinato, os herdeiros se tornam responsáveis pelo cumprimento do contrato caso o locador ou o locatário venham a morrer. O contrato permanece inalterado, a menos que, em caso de morte do inquilino, o proprietário resolva pedir nova modalidade de fiança.

Agora que você já sabe como funciona a Lei do Inquilinato e quais são seus direitos e deveres como locatário, confira também nossas dicas para ter sucesso ao alugar um imóvel!

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