Permuta de imóveis: descubra TUDO o que você queria saber

imagem ilustrativa de permuta de imóveis

A permuta de imóveis é uma prática comum no mercado, por meio da qual duas ou mais pessoas com interesses que se combinam, simplesmente trocam propriedades entre si.

Dos pontos de vista tributário e jurídico há uma implicação contratual que, ainda que não chegue a ser complexa, deve ser bastante detalhada, uma vez que o contrato regerá, simultaneamente, as transferências de propriedades entre os permutantes, criando também as consequências junto aos fiscos nas 3 esferas de governo, além das questões de transmissão das titularidades e posses.

Confira, neste post, tudo o que você precisa saber sobre o assunto!

Como funciona a permuta de imóveis?

De maneira semelhante a qualquer troca, a permuta de imóveis é um negócio por meio do qual as duas partes envolvidas fazem a troca dos bens imobiliários que possuem, que podem ter valores idênticos ou diferentes. Sendo assim, por exemplo, uma casa pode ser trocada por um apartamento ou por um terreno e um lote pode ser trocado por uma sala comercial ou por um galpão.

Caso os imóveis sejam de valores idênticos, não haverá nenhuma compensação financeira, o que significa que a permuta será feita sem torna. Caso contrário, se um dos imóveis valer mais do que o outro, o contrato deve prever a contrapartida financeira que fará a complementação do valor a maior, numa transação com torna.

Nesse caso, também é possível que dois imóveis — ou mais — completem o valor de um. Em qualquer situação, todos os imóveis envolvidos na negociação são especificados no contrato de permuta, que também especifica se haverá necessidade ou não de torna, ou seja, de pagamento de algum valor complementar do proprietário do imóvel de menor valor para o proprietário do de maior valor, se for o caso.

Como incidem impostos nesses casos?

Uma das peculiaridades da permuta é a possibilidade de economizar nos impostos.

Se, por exemplo, dois imóveis forem permutados sem torna alguma, cada um dos novos proprietários assume o valor declarado pelo outro junto à Receita Federal como valor de aquisição, e passa a declará-lo dali em diante como seu próprio custo de aquisição.

Isso tem como efeito a dispensa automática da comprovação de origem de recursos por aquele que tiver um acréscimo patrimonial em decorrência da permuta, assim como não há incidência de imposto de renda sobre ganho de capital, que sequer é apurado. 

Porém, se há acréscimo patrimonial auferido conforme acima, esse passa a ser tributado na forma das doações – ITCMD, devido ao Estado.

Na esfera municipal, sempre haverá incidência de ITBI para tantos quantos forem os imóveis envolvidos no negócio, porém, a base de cálculo passa a ser o valor venal ou de referência, e não mais o valor de mercado dos bens, o que pode significar considerável redução na tributação global.

Para permutas com torna, a Receita reserva fórmula de cálculo do ganho de capital que também tornam essa tributação bastante menor do que seria numa venda comum.

Quais são as dificuldades desse tipo de transação?

O principal fator que dificulta a permuta é encontrar a combinação perfeita entre os interesses dos proprietários, afinal, nem sempre é simples encontrar pessoas cujas vontades de aquisição de imóveis sejam compatíveis, o que exige uma prospecção especial no mercado.

Essa é uma prática, portanto, que justifica a contratação de um corretor de imóveis, cujo conhecimento de mercado possibilitará a adequada aproximação de interesses e a conciliação necessária ao negócio. Além disso, um profissional qualificado também será bastante útil na orientação do contrato, que deve ser compatível com a legislação.

Quem paga a comissão do corretor?

O que de fato paga a comissão do corretor é o negócio realizado. Por isso a regra é que são devidos honorários calculados sobre o valor total de mercado de cada imóvel envolvido, o que será apurado em cada caso.

Gostou das nossas dicas? Restou alguma dúvida sobre a permuta de imóveis? Entre em contato conosco! Teremos prazer em ajudar!

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