imagem ilustrativa de custos da transação imobiliária

Embora menos comentados, os custos da transação imobiliária não são nada desprezíveis. Negociar um imóvel é um processo que começa no encontro das contrapartes mas deve passar por uma pequena maratona burocrática com a qual a maioria de nós não está familiarizada.

Nesse caminho aparecerão vários custos necessários ao aperfeiçoamento do negócio, que apesar de não serem, na maioria dos casos, proibitivos, não é conveniente que nenhum dos envolvidos se surpreenda com situações totalmente previsíveis. 

Por esse motivo, se você está entrando num negócio imobiliário, o melhor é fazer antes todas as contas necessárias para saber se o negócio que você pretende realizar tem potencial ou capacidade de produzir os resultados que você espera. 

Dentre os custos, há os que cabem ao proprietário que vende ou aluga, e outros ao inquilino ou a quem compra. Entenda mais:

1. Para o proprietário que vende ou aluga:

1.1 Imposto sobre o lucro imobiliário

Normalmente dói no bolso, e pega muita gente distraída de surpresa: trata-se do imposto devido à União e cobrado pela Receita Federal e incide à alíquota de 15% sobre o lucro auferido entre a compra e a revenda do imóvel.

Para saber antes o quanto esse imposto custará para você, a primeira coisa a verificar é se você está vendendo um imóvel residencial para comprar outro. Se for esse o caso, e você for adquirir num curto espaço de tempo outro imóvel residencial de valor iguar ou maior que o vendido, provavelmente você não pagará imposto nenhum. Ufa!

A melhor coisa a fazer é usar o Programa Ganhos de Capital da Receita Federal para simular a sua declaração. É a forma mais segura de saber o que provavelmente irá acontecer no final da venda. O programa é auto-explicativo, e vale muito a pena checar.

Independente disso, há algumas noções e situações recorrentes que podemos antecipar a você:

a) se o seu imóvel, que agora será vendido, tiver sido adquirido com um financiamento bancário em curso ou recém-quitado, provavelmente você terá pago tanto em juros bancários, que dificilmente apurará um grande lucro imobiliário para oferecer à tributação de 15%;

b) se o seu imóvel fora adquirido ou quitado há muito tempo, e depois disso o mercado imobiliário local tiver experimentado uma grande valorização, provavelmente você apurará um bom lucro, e talvez você tenha valores significativos a pagar em impostos.

Cuidado necessário na aquisição

Finalmente, sempre que você for adquirir um imóvel, seja por compra direta, seja por doação ou por sucessão hereditária, saiba que o valor pelo qual ele for registrado na entrada influirá muito no quanto você pagará de imposto no futuro. Fica a dica para que verifique sempre com os profissionais de sua confiança os impactos dessas avaliações na aquisição, para evitar surpresas no futuro.

Há um mito entre várias pessoas de que se pode atualizar o valor contábil dos imóveis na declaração de ajuste anual do imposto de renda, mas é só um mito. Legislação válida desde a época do Plano Real já eliminou essa possibilidade. Então vamos adquirir os imóveis desde logo pensando nisso, ok?

1.2 Imposto sobre a renda

Renda de aluguel é renda tributável! E mesmo que você pague aluguel para outrem para os mesmos fins – residenciais por exemplo – que o seu imóvel alugado cumpre, não se pode deduzir esta despesa para compensar a renda. 

Então, de acordo com o montante mensal recebido, e conforme essa renda acumular ou não com outras que você tem, você pode ser obrigado a recolher o imposto mensalmente (Carnê Leão), ou apenas declarará no seu ajuste anual, e contribuirá para aumentar a sua base de rendas tributáveis e imposto a pagar.

As alíquotas desse imposto para as pessoas físicas vão de zero a 27,5%, e dependem da situação de residência e do total das rendas, descontos e deduções permitidas.

1.3 Documentação pessoal e do imóvel

Costumamos dizer que a primeira obrigação daquele que vende ou aluga é provar que pode fazer isso, na forma como se espera. Essa prova é feita com base em documentos cujo fornecimento está a cargo do dono.

Em verdade, embora seja extensa a lista de documentos requeridos, desde que a situação pessoal e do imóvel esteja totalmente regular, pode-se resolver essa questão em poucos dias e com um custo muito baixo. Um bom corretor ou imobiliária farão isso com muita presteza e de modo confortável para você.

Porém, se a documentação mínima apresentar situações de insegurança jurídica ou irregularidades, ainda que sanáveis, poderão ser necessários outros documentos, a avaliar em cada caso,  ou resultar em alterações substanciais do negócio em formação, ou ainda a sua total inviabilização.

Caso você tenha dúvidas a respeito de qualquer aspecto da documentação pessoal ou do seu imóvel, consulte o seu corretor. Ele lhe orientará antecipadamente sobre a documentação suplementar que será necessária ou sobre a melhor forma de propor o negócio, e evitará que você tenha prejuízos tentando fazer negócios que não darão certo, seja por inviabilidade, seja pela frustração de prazos para regularização de documentos.

1.4 Reparos úteis no imóvel

Você quer colocar o imóvel no mercado e provavelmente obter o melhor resultado possível, seja em preço, seja em velocidade na venda ou locação. Pois é, ambos objetivos podem ser enormemente impactados pela condição aparente do imóvel, e isso ocorre praticamente em todos os segmentos de mercado. 

O proprietário deve sempre considerar a oportunidade e a conveniência de fazer reparos úteis ao bom desempenho do imóvel no mercado, a fim de potencializar suas rendas ou lucros. Isso é parte dos seus investimentos. De todo jeito, não fazê-los, provavelmente também sairá do seu bolso, só que na forma de resultados reduzidos.

1.5 Honorários de imobiliárias ou corretores

Embora na venda e compra esses honorários por serviços prestados não sejam encargo exclusivo do proprietário pois  a contratação do profissional pode ser feito pela contraparte e por fim, paga pelo próprio negócio, na locação, o mais óbvio é que imobiliárias e corretores prestem serviços sob demanda exclusiva do proprietário, especialmente quando se trata da administração do imóvel, e portanto, este é outro custo a ser considerado.

2. Para o comprador ou inquilino:

2.1 Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI)

O ITBI é um imposto cobrado pelas prefeituras em todo Brasil, geralmente incidindo à alíquota de 2% sobre o valor do negócio. Como se trata de um imposto municipal, os municípios tem certa liberdade para estabelecerem sua alíquota. Há prefeituras que cobram até 5%, e na cidade de São Paulo, alíquota que historicamente era de 2% passou a 3% em 2016.

Além disso, a base de cálculo do ITBI pode sofrer variações conforme as regras locais. Apenas para citar o exemplo de São Paulo, o ITBI é calculado à razão de 3% sobre todos os valores pagos pelo comprador com recursos próprios e mais 1% sobre os valores pagos por meio de empréstimo no SFH

Normalmente não se admite que a base de cálculo do ITBI esteja abaixo do valor venal do imóvel, ainda que o negócio se dê a preço inferior, e há municípios que impõe ainda outra tabela de valores, que não é a mesma base de cálculo do IPTU, em São Paulo chamados valores de referência, como o mínimo aceitável para cada imóvel.

Necessário atenção

É importante que antes de comprar, você se informe sobre as regras específicas que se aplicarão ao seu caso, e que você provisione os recursos necessários ao pagamento à vista e imediatamente, pois o atraso no recolhimento do ITBI, além de impedir o devido registro e de concluir eventual procedimento de financiamento, ainda poderá lhe onerar com multas da ordem de 10% ou mais.

E por ser mais um dos custos de aquisição, vale lembrar, o ITBI pago, assim como os demais custos declinados abaixo, é um redutor direto do seu lucro imobiliário a ser apurado no futuro. Guarde bem o comprovante, e lembre-se dessa regra no momento das suas declarações. 

2.2 Registro Imobiliário

Para registrar a sua compra e transformar o imóvel em definitivamente seu – a falta de registro não assegura a propriedade inequívoca – você pagará taxas e emolumentos ao Oficial de Registro Imobiliário da circunscrição à qual o imóvel adquirido pertence.

O custo varia no tempo – em geral todo início de ano há aumento nesses custos -, no espaço – cada tabela abrange um Estado do país -, e conforme o valor do negócio.

O preço é fixado pela Associação dos Notários e Registradores da circunscrição, e na cidade de São Paulo, por exemplo, esse custo para uma residência média fica entre 0,3 e 1,1% do valor, sendo mais pesado para os imóveis de valor mais baixo. 

Para confirmar o valor, o interessado deve submeter o título ao cálculo do ofício de registros, já que pode haver outros emolumentos necessários como pequenas averbações, emissão de nova certidão de matrícula, entre outros, todos e cada um com o seu custo, e que será exigido também nesse momento. 

O mais importante é que você se prepare: caso você esteja adquirindo o imóvel com financiamento ou com pactos acessórios que gravam alguma garantia para quem vende, você terá esses custos acrescidos em até o dobro, assim como pode haver algum desconto em caso de primeira aquisição de imóvel residencial ou usando determinada linha de crédito. Peça orientação ao seu corretor para identificar em quais casos você se enquadra.

Na locação

O inquilino pode ter interesse em registrar ou averbar seu contrato de locação, seja por exigência do locador na constituição de garantias locatícias, seja para resguardar certos direitos ou proteções legais ao locatário.

Neste caso, o custo com o registro ou com a averbação será baseado no valor total do contrato, ou seja, no valor do aluguel multiplicado pelo seu prazo total e seguirá a mesma tabela de emolumentos usada para os casos anteriores.

2.3 Escritura pública

Escritura pública é o documento que será levado a registro (item anterior), lavrado e arquivado pelo Tabelião de Notas da sua escolha, e deve refletir os acordos feitos entre quem vende e quem compra, cumprindo certas exigências e solenidades exigidas em lei para que seja válida.

Analogamente ao registro, você pagará por cada um dos atos que for lavrado: a venda e compra, os pactos acessórios – garantias, por exemplo, quando há compra parcelada, constituição de usufrutos, etc. A cada ato, seu preço correspondente, e seu custo, também previsto em tabela instituída pela Associação. 

Para exemplificar, em São Paulo, para uma residência média, o custo da escritura variará entre 0,3% e 1,6% do valor de cada ato, mais uma vez, sendo os maiores percentuais sobre os atos de menor valor absoluto.

Contratos particulares

Ao contratar financiamento imobiliário com entidades autorizadas a operar nos Sistemas Financeiros de Habitação e Imobiliário, como é o caso dos bancos comerciais e públicos, bem como as administradoras de consórcio imobiliário, esses entes podem emitir um contrato particular com força de escritura pública e que atende à solenidade necessária à transferência da propriedade.

Neste caso, os custos são estabelecidos pelo emitente do contrato, e cada um tem sua política de taxas. Confira isso também antes de contratar.

2.4 Custos do financiamento

Como dito acima, o agente financiador cobrará uma taxa de contratação, que, embora possa cumprir várias funções como análise de crédito, abertura de crédito, liberação de fundo de garantia, diligências contratuais entre outras, desde logo supre os fins de uma escritura pública, e portanto cobre  aqueles custos.

Porém há outros custos a considerar que podem ser bastante representativos

a) taxa de avaliação do imóvel: os agentes financiadores precisam conhecer o valor do imóvel e por isso contratam avaliação técnica com expertos de sua confiança. Fazem isso para poder aceitá-lo como garantia da dívida. O custo, que é repassado ao mutuário, pode chegar a cerca de 1% do valor do imóvel, que, no limite, é o que custa uma avaliação técnica no mercado de avaliações;

b) seguros de vida e contra danos físicos ao imóvel: o primeiro depende da idade do mutuário e do valor da dívida, e o segundo depende do valor do imóvel. Como podem representar um custo bastante significativo e que deverá ser honrado no longo prazo, não deve ser negligenciado em nenhuma hipótese;

c) os juros, ou seja, o aluguel que você pagará sobre o dinheiro emprestado. Que o montante em juros que você paga depende da taxa contratada você já sabia. Mas mesmo os mais atentos têm uma certa dificuldade em avaliar e comparar as propostas dos diversos bancos. Fica a dica: sempre que possível, peça uma simulação da evolução das parcelas até o final, desconsiderando o efeito da inflação, e compare a soma total; ou compare as taxas efetivas, desde que todas incluam o seguro. Além disso, fique atento para o fato de que diferentes sistemas de amortização resultarão em totais diferentes de juro a pagar. 

Na dúvida, consulte um corretor de imóveis experiente ou um especialista em finanças. Uma boa orientação poderá lhe fazer economizar muito dinheiro.

2.5 Seguros e garantias locativas

No caso de aluguel, cabe ao inquilino, além do aluguel e serviços fornecidos ao imóvel, alguns custos que são inerentes ao próprio negócio da locação. São aquelas relativas à garantia dos compromissos assumidos: a de pagar aluguel e despesas, e a de conservar o imóvel.

Para aqueles que não têm um fiador pessoal, que em essência é gratuita, algum custo terá para perfazer a garantia locatícia, qualquer que seja a alternativa:

1) caução em bens terá como provável custo o registro da caução no órgão competente;

2) caução em dinheiro tem o custo da oportunidade perdida entre o valor depositado em poupança e não em outro tipo de investimento talvez melhor;

3) caução em título de capitalização tem o custo da taxa de carregamento e o da oportunidade perdida, como no caso acima, e se necessário o resgate antecipado, o custo dos descontos que o título sofre nesse caso;

4) seguro fiança tem o custo da apólice que monta entre 10 e 15% do total pago em aluguel, todos os meses.

Leia todas as nossas dicas sobre garantias locatícias aqui

E por fim, para garantir a integridade do imóvel, há o seguro contra incêndio, que todo contrato de aluguel obriga. Via de regra uma apólice custa algo como 0,7 a 1% do aluguel, quando se trata de residência urbana, em áreas e imóveis de risco comum.

2.6 Honorários de imobiliárias ou corretores

Caso você tenha contratado os serviços de um corretor ou imobiliária – e contratar não significa telefonar no número informado num anúncio qualquer – você pagará os honorários convencionados. Na hora de contratar, verifique a tabela de honorários do CRECI da região e garanta desde logo um contrato de serviços adequado para você.

Na compra, você pode esperar pagar algo entre 2,5% a 6% do valor da sua proposta, isso tudo a depender da região onde você está, e da extensão do trabalho que será prestado por aquele determinado profissional. São valores que, de fato, são pagos pelo próprio negócio.

Considerou tudo isso para decidir sobre o negócio imobiliário que você deseja fazer? Você está preparado para arcar com todos os custos que acontecerão na hora que concluir o seu negócio? Então complete sua informação lendo este outro conteúdo!

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