4 esclarecimentos sobre documentação e escritura de imóvel

imagem ilustrativa de escritura de imóvel

A documentação de um imóvel é um dos pontos mais sensíveis quando o assunto é compra e venda.

Escritura de imóvel e matrícula no registro imobiliário são documentos em que constam as informações relativas ao imóvel, vendedores e compradores, bem como informações pormenorizadas das sucessivas vendas e outros detalhes acerca da vida do imóvel. A sua existência e análise em caso de realização de negócios é fundamental.

Contudo, o tema tem algumas particularidades que, se não forem observadas, poderão trazer problemas. Você sabia, por exemplo, que pode ocorrer uma venda sem escritura, ou até mesmo com escritura mas sem seu registro? Pois é, essas situações ocorrem e não são raras.

O problema é que as dores de cabeça surgem depois: sem a escritura e seu subsequente registro, não existe nenhuma segurança de que você se torne proprietário indiscutível do imóvel, e além do mais, o comprador acaba não tendo assegurando para si todas as faculdades e direitos que teria se fosse totalmente regularizado.

E além do risco de propriedade, isso acarreta algumas restrições, especialmente quando se trata de revender ou usar como garantia em empréstimos, por exemplo. Mais grave ainda: uma venda sem escritura pública é uma venda irregular, porque não atende à solenidade exigida em lei.

Para ajudar você a pelo menos iniciar uma transação minimamente segura, preparamos um artigo com 4 pontos que você precisa tomar ciência sobre a documentação de imóveis. Confira!

1. Titularidade

Ter titularidade, ou seja, “estar no seu nome” ou no nome do vendedor, é pré condição para que um imóvel possa ser negociado. Só o titular tem o direito pleno da propriedade. Trocando em miúdos, só o titular pode, além de deter, usar e fruir do imóvel, também dispor, vender ou alienar.

Por isso é conveniente ver e rever os dados de RG e CPF do vendedor e do comprador ao realizar um negócio, seja no momento de se comprometer e pagar valores, e principalmente na escritura. Algum erro em alguma dessas referências pode lhe trazer sérios problemas no futuro.

2. Alienação fiduciária, hipoteca ou penhora

A existência de alienação fiduciária, hipoteca ou penhora no registro do imóvel, desde que não baixadas, significa que o imóvel é garantia de alguma dívida contraída pelo titular atual, em face do credor fiduciário, hipotecário ou outros, podendo ser pessoas físicas ou jurídicas.

À primeira vista parece apenas mais um detalhe, porém, no momento da realização do negócio, essa pendência deve ser resolvida, caso contrário o comprador não terá a plena propriedade do imóvel adquirido, podendo até mesmo arriscar-se a perdê-lo.

Da mesma forma, se o imóvel é adquirido com parte do pagamento sendo feito por outra pessoa, como um banco, por exemplo – o caso dos financiamentos imobiliários – naturalmente em seguida da aquisição, o mutuante – aquele que empresta – exigirá que seja feito um registro da correspondente garantia em nome dele. E normalmente esta garantia recai sobre o próprio bem financiado, claro.

3. Averbações e registros

Muitas são as circunstâncias pessoais e dos bens imóveis que devem ser levados ao conhecimento público através de anotações no registro imobiliário.

As que modificam de alguma forma a propriedade imobiliária como uma venda e compra, hipotecas e outras garantias, desmembramentos, incorporações, entre outras, são feitas na forma de registro.

As que modificam informações cadastrais como relacionadas a mudanças no número de cadastro na prefeitura, mudança do nome da rua, alteração no RG dos proprietários, mudança de estado civil dos titulares, etc, são feitas no formato de averbações.

A matrícula do imóvel no ofício de registro de imóveis contém então, através de todos os registros e averbações, todo o histórico de todas as mudanças que acontecem na vida do imóvel e deve ser mantida sempre atualizada.

4. Escritura de imóvel e registro

Existem diferenças entre esses dois atos e elas são muito importantes de serem observados na hora de negociar direitos sobre um imóvel.

A escritura de imóvel estabelece o contrato – seja ele de venda e compra, seja outro de qualquer natureza – tem validade apenas entre as partes contratantes, mas nenhum efeito tem contra terceiros alheios ao negócio. Enquanto essa escritura não for levada a registro no cartório de registro de imóveis da circunscrição imobiliária a que pertence o imóvel, a propriedade não é transferida ao novo dono, a garantia não é constituída em favor do novo credor, e nem o adquirente, nem o eventual credor têm direito de opô-la contra quem quer que se apresente, e que tenha interesses sobre o imóvel.

Ou seja, sem o registro, a escritura não tem a eficácia de transferir a propriedade e todos os direitos que dela decorre. A coisa é tão séria que cabe aqui destacar que, como a falta de registro não transfere a titularidade e só o titular tem direito de vender, o vendedor pode até mesmo vender o bem novamente!

E então, conseguiu entender quais são os cuidados que você precisa tomar com a documentação de imóveis? Em caso de dúvidas ou para mais esclarecimentos deixe o seu comentário!

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