Contrariamente ao que muita gente imagina, a rescisão do contrato de aluguel pode ser um processo bem simples, desde que todas as condições estejam devidamente previstas no contrato de aluguel.

Para que você entenda como esse processo pode ser feito sem maiores problemas, elaboramos este conteúdo com as principais informações sobre o tema. Além disso, trouxemos algumas dicas sobre como proceder caso você precise interromper a locação. Confira!

Prazo contratual ainda não vencido

Contratos são feitos para serem cumpridos, inclusive no que diz respeito ao prazo das locações. Já deixamos nossa dica para o estabelecimento correto do prazo no início da locação, justamente para evitar surpresas com despesas não previstas para o inquilino, ou a indisponibilidade indesejada do imóvel para o proprietário. 

É certo que ninguém está livre de imprevisões na vida, e pode ocorrer algum fato novo que torne necessário rescindir o contrato. No caso do locatário, normalmente o pagamento da multa avençada resolve o problema, mas no caso do locador, bem, a coisa fica mais complicada.

Um locador que precise do imóvel antes do prazo contratado só terá uma saída: uma boa negociação com o inquilino e um acordo amigável. Não há nenhuma outra forma possível, porque a lei protege o inquilino e lhe garante o direito a permanecer no imóvel até o fim do prazo contratado. 

Como o inquilino pode fazer a rescisão?

Quando é o inquilino quem deseja interromper a locação, a Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato, faculta às partes o estabelecimento prévio de uma multa compensatória ao proprietário do imóvel. Se tal multa não estiver prevista no contrato, terá que ser arbitrada por um juiz.

Em geral é estabelecido o equivalente a três meses de aluguel para a devolução antes do término do contrato, o que vale como compensação máxima, já que a lei também determina que essa cobrança seja proporcional ao tempo que restaria a cumprir do acordo.

Ou seja, se o contrato é de 30 meses e o inquilino deseja devolver o imóvel após 15 meses, a multa será cobrada à metade, pois metade do contrato já terá sido cumprido.

Como o inquilino pode se livrar dessa multa?

Existe uma única situação prevista em lei que permite ao inquilino devolver o imóvel antes do fim do contrato sem pagar multa. Isso ocorre quando seu local de trabalho é transferido para outra cidade. Nesse caso, ele fica dispensado da penalidade, desde que informe o encerramento do contrato ao proprietário um mês antes de devolver as chaves do imóvel.

Em todos os demais casos, a única forma de não se obrigar à multa é através de um acordo negociado com o proprietário. Porém, é prudente considerar que a única razão pela qual um locador abriria mão de uma compensação pela frustração de seus objetivos com a locação será uma boa e justificada causa, cuja origem não seja o próprio inquilino e suas circunstâncias pessoais, certo?

O que acontece quando o proprietário solicita a rescisão?

O proprietário poderá solicitar a devolução do imóvel em poucas situações:

Valendo tanto para as locações com finalidade residenciais ou não residenciais:

  • A primeira é quando o inquilino comete alguma irregularidade e descumpre o contrato de locação. Exemplos disso são quando o inquilino subloca ou realiza obras no imóvel sem a devida autorização do locador, ou quando deixa de pagar o aluguel ou encargos, por exemplo.
  • A segunda situação se refere à necessidade de efetuar reparos no imóvel, em caráter de urgência, sob a determinação expressa de autoridade pública e estas não puderem ser feitas com o locatário dentro dele, seja por impossibilidade, seja por sua recusa. 

E para os estritos casos das locações residenciais, quando o contrato já se tiver vencido e passado à vigência por prazo  indeterminado:

  • Se houver contrato escrito e o prazo já vencido tenha sido igual ou superior a 30 meses, o locador poderá notificar o locatário para desocupação em 30 dias, sem incidência de multa ou penalidade.
  • Não havendo contrato escrito ou este não tenha sido firmado por prazo de no mínimo 30 meses, o locador somente poderá pedir a rescisão sob condições específicas e restritivas como para uso como residência própria sua ou de parentes diretos, para realização de obras já aprovadas de grande monta, ou se a locação total já tiver ultrapassado 5 anos. 

Enquanto nenhuma dessas duas situações se configurarem, e o proprietário desejar a retomada do imóvel, só lhe restará entrar em acordo negociado com o inquilino.

Como solicitar a rescisão após o fim do contrato?

É comum ocorrer que, terminado o prazo contratual, e principalmente nas locações residenciais, o locatário permaneça no imóvel sem oposição do locador. Neste caso, diz-se que o contrato se prorroga por prazo indeterminado, e, em tal circunstância, passa a valer uma outra regra para o inquilino. 

O locatário em locação por prazo indeterminado continua podendo rescindir o contrato a qualquer tempo, e estará desobrigado de pagar multa. Porém, somente denunciará o contrato com aviso escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. 

Quais os procedimentos para a devolução do imóvel?

Independentemente de quem e de quando foi feita a solicitação de encerramento da locação, o processo de devolução do imóvel é o mesmo. O inquilino deve entregar a casa ou o apartamento exatamente no mesmo estado em que a recebeu.

O primeiro passo é informar a outra parte sobre a intenção de encerrar o contrato. Isso precisa ser feito 30 dias antes da data da entrega.  A etapa seguinte é o agendamento da vistoria de saída, que será comparada com a vistoria de entrada e constatar se o imóvel poderá ser recebido na forma em que se encontra.

Caso, na vistoria, seja verificada a necessidade de reparos, as partes devem negociar o prazo e a forma como esses serão realizados. Quando tudo estiver em perfeita ordem, o dia da devolução é agendado. O inquilino deverá apresentar os recibos das contas quitadas (IPTU, energia, condomínio, etc.) e solicitar um comprovante de quitação do aluguel ao locador.

Como você pôde verificar neste artigo, a rescisão do contrato de aluguel não é um processo tão complexo, desde que seja feita com cuidado e diligência. Que tal se aprofundar um pouco mais no tema? Confira também sobre quando um contrato de aluguel ou compra pode ser cancelado.

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